Definition Was ist eine Zwangsversteigerung?

Autor / Redakteur: Updater / Sarah Böttcher

Eine bevorstehende Zwangsversteigerung repräsentiert für Betroffene ein unerfreuliches Szenario, an dessen Ende oft der Verlust der eigenen Immobilie steht. Durch Kenntnis der entsprechenden rechtlichen Bestimmungen kann durch rechtzeitiges und zielgerichtetes Einschreiten derartige Folgen oftmals vermieden werden.

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(Bild: © adiruch na chiangmai - Fotolia.com)

Rechtlich stellt eine Zwangsversteigerung (Subhastation) eine mit staatlicher Unterstützung erfolgende Anspruchsdurchsetzung eines oder mehrerer Gläubiger gegenüber dem Schuldner dar, indem über dessen unbewegliches Vermögen Exekution geführt wird. Auf diese Weise erhalten Gläubiger die Möglichkeit, ihre offenen Forderungen zu befriedigen. Der Begriff des unbeweglichen Vermögens umfasst neben Grundstücken und Gebäuden auch ganze Gebäudekomplexe sowie sonstige Immobilien, sodass auch die gerichtlich angeordnete Veräußerung einer Eigentumswohnung unter Zwangsversteigerung fällt. Rechtliche Grundlage ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG.)

Gerichtliche Zuständigkeit bei Zwangsversteigerungen

Grundsätzlich wird zwischen örtlicher und sachlicher Zuständigkeit unterschieden. Die sachliche Zuständigkeit trifft jenes Vollstreckungsgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Liegenschaft befindet, örtlich zuständig ist jenes Amtsgericht, welches für den Sprengel, in dem das zu versteigernde Objekt liegt, verantwortlich ist. Der vom Amtsgericht im Versteigerungsfall zu bestellende Rechtspfleger ist in weiterer Folge Ansprechpartner für alle Angelegenheiten, die mit dem Versteigerungsverfahren in Zusammenhang stehen.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Die Vorbereitung und Abwicklung eines Zwangsversteigerungsverfahrens stellt eine umfangreiche rechtliche Materie von teilweise hoher Komplexität dar, im Rahmen dieses Artikels kann daher lediglich eine kurze Übersicht gegeben werden.

Verfahrensabschnitte bei der Zwangsversteigerung:

  • 1. Antragsstellung: Die zwangsweise Versteigerung einer in Schuldnerbesitz befindlichen Immobilie wird durch den oder die betreibenden Gläubiger schriftlich beantragt, nach Antragsabgabe wird durch den Rechtspfleger das Vorhandensein sämtlicher formaler Kriterien (Vorlage von Vollstreckungstitel und Vollstreckungsklausel sowie die ordnungsgemäß erfolgte Zustellung der Dokumente einschließlich Verfahrensanordnung) geprüft. Bestehen Einwände gegen die Beschlüsse des Vollstreckungsgerichtes, kann sowohl vom Gläubiger als auch vom Schuldner eine Beschwerde, welche aufschiebende Wirkung besitzt, beim zuständigen Landesgericht eingebracht werden, des Weiteren haben beide Parteien gemäß § 30 ZVG die Möglichkeit, die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung zu beantragen. Wird die Verfahrenseinstellung durch den Schuldner beantragt, hat dieser jedoch glaubhaft zu machen, dass sich innerhalb einer Frist von sechs Monaten seine wirtschaftlichen Verhältnisse soweit bessern werden, dass eine Versteigerung vermieden werden kann. Hat ein Gläubiger die Verfahrenseinstellung bereits zum dritten Mal beantragt, gilt der Versteigerungsantrag als zurückgenommen und das Verfahren wird aufgehoben.
  • 2. Vorbereitende Aktivitäten: Im Vorfeld der Versteigerung wird der aktuelle Verkehrswert des Objekts durch einen Sachverständigen ermittelt. Nach erfolgter Festsetzung des Wertes wird der Versteigerungstermin, welcher öffentlich zugänglich ist, bestimmt und der Allgemeinheit durch Veröffentlichung im Internet bzw. Amtsblatt zur Kenntnis gebracht.
  • 3. Ablauf der Versteigerung: Zu Versteigerungsbeginn besteht für Gläubiger eine letzte Möglichkeit, bestehende Ansprüche anzumelden, sodann wird durch das Gericht ein Mindestgebot festgesetzt, danach fordert der Rechtspfleger zur Abgabe von Geboten auf. Das Gericht berücksichtigt eingehende Angebote und verkündet seine Entscheidung über den Zuschlag mittels Beschluss. Durch dessen offizielle Verkündung wird der Ersteher bzw. Meistbieter zum Eigentümer des versteigerten Objekts, nach Erhalt des Vollstreckungstitels kann er sein Besitzrecht gegenüber Dritten rechtswirksam durchsetzen. Die Aktualisierung der Grundbuchdaten wird im Anschluss an die Verhandlung durch das Grundbuchamt vorgenommen.

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